區(qū)域性綜合開發(fā)項(xiàng)目的主要開發(fā)模式、開發(fā)流程和融資方式

四、三種開發(fā)類型的區(qū)別與流程

1、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城、特色小鎮(zhèn)。三者既有區(qū)別又有聯(lián)系。

2、開發(fā)的主要流程

五、片區(qū)開發(fā)的十種融資方式

1、PPP融資模式

在片區(qū)開發(fā)的開發(fā)過程中，政府與選定的社會(huì)資本簽署PPP合作協(xié)議，按出資比例組建SPV（特殊目的公司），并制定《公司章程》，政府指定實(shí)施機(jī)構(gòu)授予SPV特許經(jīng)營權(quán)，SPV負(fù)責(zé)提供片區(qū)開發(fā)建設(shè)運(yùn)營一體化服務(wù)方案。

PPP合作模式具有強(qiáng)融資屬性，金融機(jī)構(gòu)與社會(huì)資本在PPP項(xiàng)目的合同約定范圍內(nèi)，參與PPP的投資運(yùn)作，最終通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，在片區(qū)開發(fā)建成后，退出股權(quán)實(shí)現(xiàn)收益。社會(huì)資本與金融機(jī)構(gòu)參與PPP項(xiàng)目的方式也可以是直接對PPP項(xiàng)目提供資金，最后獲得資金的收益。

2、產(chǎn)業(yè)基金及母基金模式

片區(qū)開發(fā)在導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)時(shí)，往往需要產(chǎn)業(yè)基金做支撐，這種模式根據(jù)融資結(jié)構(gòu)的主導(dǎo)地位分三種類型：

第一種是政府主導(dǎo)，一般由政府（通常是財(cái)政部門）發(fā)起，政府委托政府出資平臺與銀行、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)以及其他出資人共同出資，合作成立產(chǎn)業(yè)基金的母基金，政府作為劣后級出資人，承擔(dān)主要風(fēng)險(xiǎn)，金融機(jī)構(gòu)與其他出資人作為優(yōu)先級出資人，杠桿比例一般是1:4，片區(qū)開發(fā)具體項(xiàng)目需金融機(jī)構(gòu)審核，還要經(jīng)過政府的審批，基金的管理人可以由基金公司（公司制）或PPP基金合伙企業(yè)（有限合伙制）自任，也可另行委托基金管理人管理基金資產(chǎn)。這種模式下政府對金融機(jī)構(gòu)有穩(wěn)定的擔(dān)保。

第二種是金融機(jī)構(gòu)主導(dǎo)，由金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合地方國企成立基金專注于投資特色小鎮(zhèn)。一般由金融機(jī)構(gòu)做LP，做優(yōu)先級，地方國企做LP的次級，金融機(jī)構(gòu)委派指定的股權(quán)投資基金作GP，也就是基金管理公司。

第三種是由社會(huì)企業(yè)主導(dǎo)的PPP產(chǎn)業(yè)基金。由企業(yè)作為重要發(fā)起人，多數(shù)是大型實(shí)業(yè)類企業(yè)主導(dǎo)，這類模式中基金出資方往往沒有政府，資信度和風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)承擔(dān)都在企業(yè)身上，但是企業(yè)投資項(xiàng)目仍然是政企合作的PPP項(xiàng)目，政府授予企業(yè)特許經(jīng)營權(quán)，企業(yè)的運(yùn)營靈活性大。

3、股權(quán)投資基金模式

參與片區(qū)開發(fā)建設(shè)的企業(yè)除了上市公司外，還有處于種子期、初創(chuàng)期、發(fā)展期、擴(kuò)展期的企業(yè)，對應(yīng)的股權(quán)投資基金基本可分為天使基金、創(chuàng)業(yè)投資基金、并購基金、夾層資本等。

除天使和創(chuàng)投之外，并購基金和夾層資本也是很重要的參與者。并購基金是專注于對目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行并購的基金，其投資手法是，通過收購目標(biāo)企業(yè)股權(quán)，獲得對目標(biāo)企業(yè)的控制權(quán)，然后對其進(jìn)行一定的重組改造，持有一定時(shí)期后再出售。夾層資本，是指在風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)方面，介于優(yōu)先債權(quán)投資（如債券和貸款）和股本投資之間的一種投資資本形式，通常提供形式非常靈活的較長期融資，并能根據(jù)特殊需求作出調(diào)整。而夾層融資的付款事宜也可以根據(jù)公司的現(xiàn)金流狀況確定。